Что это
Покупка права требования (переуступка в строящемся доме) у инвестора, который вошёл 1–2 года назад и сейчас не тянет платежи/рассрочку.
Почему сейчас это работает
У части продавцов появилась потребность быстро выйти из сделки: 2–3 года назад они брали субсидированную ипотеку, «льгота» действовала только 2–3 года, и теперь платежи по полной ставке достигают 200–300 тыс. ₽ в месяц. По ряду проектов дисконт к рынку доходит до –20…–40%.
Как выглядит экономика
- Вход: цена минус дисконт.
- Держим 12–24 месяца: объект добирает до ввода/регистрации, рынок стабилизируется, ипотечный спрос оживает (за ~1,5–2 года ставки могут вернуться к уровню, который восстановит ипотечные сделки).
- Выход: продаём по рынку или запускаем эксплуатацию (долгосрок/посуточная) до целевой цены.
Стратегия №2. Жёсткие переговоры с застройщиком: берём дисконт сейчасБонус: если дом сдаётся раньше, аренда может добавить до ≈8% годовых к общей доходности на период ожидания. Это «плюс к ожиданию», а не отдельный бизнес.
Цель
Чтобы забрать целевые 20–40% годовых на капитал, на входе нужен реальный дисконт ≈20% к прайсу — не маркетинговые «скидки», а фактическое снижение цены.
Почему сейчас это работает
Рынок в стагнации: за год продажи упали, цены «на месте» (в ряде регионов –1–2%). Важно: прайсы и объявления — не показатель цены. Показатель — стоимость реальных сделок.
Практика
Застройщики в текущей ситуации могут делать (и делают) сильные предложения. –20% к прайсу — реальность. Сейчас «рынок покупателя», и этим стоит пользоваться.
